Периодът на изплащане покупката на земеделска земя с рента става все по-дълъг

Анализ на фондация ИнтелиАгро

Пазарът на земеделска земя видимо се охлажда след периода на бурен ръст, последвал приемането на България в ЕС. Темпът на нарастване на рентата и цената на земята е все по-скромен през последните три години и от двуцифрен вече е под 10%. Може да се каже, че е налице елемент на инерция, като се усещат и еднократни ефекти от шокове извън сектора (като например кризата в банковата система след фалита на КТБ), довели до приток на свежи капитали. Едно изглежда сигурно – пазарът на земеделска земя е около връхната си точка и времената на спекулативен интерес приключиха. В очакваното „разместване на пластовете“ основни играчи ще бъдат тези, които знаят какво правят със земята – отговорните земеделци, сериозни нови инвеститори, а случайните играчи в голяма степен ще изчезнат, или ще зарият глави в пясъка в очакване на по-добри дни. Ще има ли по-добри дни, обаче? Кога, евентуално ще настъпят те и за кого?

Факторите, движещи пазара на земя

На първо място това бяха нарастващите субсидии на площ в периода 2007-2013 година. Доходността от масово отглежданите зърнени и индустриални култури естествено също играеше значителна роля в годините 2010-2012. В по-малка степен на локално ниво имаше значение и повишеното търсене на земя за нуждите на строителството и инфраструктурата. Ниските такси при прехвърлянето на собствеността, липсата на данък върху земеделските земи и либералните рентни отношения допълнително стимулираха инвеститорския интерес.

В резултат, само за първите две години от членството на България в ЕС земеделската земя поскъпна с 50%, а след това, през периода 2010-2015 – над два пъти и половина, като средната цена достигна 761 лв./дка (близо 3900 евро на хектар). Значително по-висока е тя в области като Силистра, Разград, Русе, Варна, но абсолютния рекорд е в област Добрич с над 1400 лв. за дка.

 

За страна като България, чиито поземлени отношения се характеризират с голяма разпокъсаност на собствеността и огромно значение на арендата за развитието на едромащабно земеделие, не е изненадващо, че темпът на нарастване на цената на земята изпревари този на рентата. В добрите стопански години фермерите предпочитаха да плащат повече, за да придобият даден парцел и да елиминират конкуренцията за наемането му, понижавайки бъдещите си разходи за аренда.

 

При настоящите нива на цените на земята, достигнатият лимит на директните плащания на площ и с оглед на пазарната конюнктура при основните селскостопански суровини, ситуацията е различна.

Субсидии

Основният двигател на пазара – плащанията на площ, е изчерпал горивото си. През 2016 г. България достигна тавана на бюджета за субсидии. Вече е ясно, че те ще се движат средно в рамките на 31-33 лв/дка до 2020 г., калкулирайки различните схеми на плащания. В допълнение, близо една трета от тази сума е обвързана с изпълнението на т.нар. „зелени“ изисквания, които в голяма степен ограничават постигането на оптимални резултати от стопанствата.

Пазарна конюнктура

Цените на преобладаващите в структурата на българското земеделие зърно и маслодайни култури се отдалечиха значително под нивата си от 2007/08, 2010/11 и 2012/13 г. Глобалните запаси на пшеница и царевица са на най-високите си исторически нива, което оформя нагласа, че текущите цени могат да се разглеждат по-скоро като връщане към нормалната пазарна ситуация (повече за кратко- и средносрочните перспективи пред зърното можете да прочетете тук и тук). Сривът в цената на петрола и задържането му на ниски нива също играе съществена роля на пазарите на земеделска продукция. Свиващата се доходност постепенно се отразява и на разходите за рента, а от там и на пазара на земя. Очакванията на основните анализаторски звена по света са за успокоение на международните пазари на суровини в краткосрочен и средносрочен план.

Възвръщаемост и лихви

За инвеститора в земеделска земя, чиято основна цел е постигането на определена норма на възвръщаемост, доходността има решаващо значение. Разминаването между цената на земята и рентата води до трайно намаляване на рентната доходност на новите инвестиции – с една трета за последните пет години.  Респективно, периодът на изплащане на покупката на  земеделска земя с рента става все по-дълъг. Средният показател за страната вече е над 17 години, при близо 12 години през 2010 г. Показателят варира силно между отделните области в страната като в Стара Загора, Видин, Сливен и Ямбол са необходими над 20 години, за да се изплати с рента вложението в нива.

 

В комбинация с относително слабата ликвидност спрямо други типове вложения, тези данни намаляват атрактивността на земеделската земя и по-скоро ще обезсърчат начинаещите инвеститори. Говорейки за алтернативи, продължителният спад в лихвите по депозитите породи очаквания за отлив на спестявания от банките и насочването им към други инвестиции, включително в земеделска земя. Депозитите, обаче, продължават да нарастват, въпреки спадащата им доходност и значително „преливане“ на капитал поне досега не се случи. С оглед на настоящите нива, лихвите по депозитите трудно могат да спадат повече, така че влиянието на този фактор в подкрепа на цените на земята ще става все по-ограничено.

Дори при намаляваща доходност от рента, тя остава осезаемо над тази от банков депозит, което вероятно ще стимулира стъпилите на пазара през първите години на бума да задържат позициите си.

Чужди инвеститори

Въпреки всички страхове от бродещия призрак на чужденеца, който ще изкупи безценната българска земя и всички безполезни и спорни опити за ограничаване пазара за външни инвеститори, които тепърва ще подлежат на санкция от ЕС, интерес към развитието на земеделски бизнес в страната от граждани на други страни продължава да липсва.

Разпокъсаността на земята, липсата на сигурност при опазване правото на собственост, трудностите и разходите, свързани с напояване, осигуряване на електричество и пр. ще държат чуждия интерес към земеделската земя надалеч.

Законодателство

По-сериозно разместване на пластовете на пазара на земеделска земя няма да бъде породено от европейското субсидиране и програми, нито от някакъв бум в родното производство. Основната неизвестна тук остава Министерство на земеделието и храните, и готвеният изцяло нов кодекс за земята. Кои ще бъдат основните печеливши и губещи в очакваното ново преразпределение на поземления ресурс на страната на този етап ще остане в ръцете на политиците и администрацията.

Фундаменталните фактори показват, че една част от поскъпването на земеделската земя през предходните години е формирана в следствие на спекулативен интерес. Поскъпване, породено от нагласите за бъдещо поскъпване. В подобни случаи историята недвусмислено е показвала уязвимостта на пазарните очаквания.

Материалът не е препоръка за вземане на търговски решения.