МЗХГ иска нормативни промени за държавните земи в регулация и за ограниченията за чужденци

В обширен анализ министерството предупреждава за санкции от над 1,6 млн. лв. и по 660 евро на ден, заради ограничените възможности на чужденци от ЕС да придобиват земеделски земи. ЕК ни предлага модели на приемливи рестрикции

В „Анализ на нормативната регулация на обществените отношения в земеползването относно собствеността, ползването, опазването и управлението на земеделските земи в България“, работна група от МЗХГ разглежда основни закони и нормативи, свързани със земеделската земя, в исторически план и според актуалното им действие. Посочени са някои слабости, а също и предложения как да се изправят. Предлагаме част от анализа, който касае очевиден недостатък при разпореждането със земите от държавния поземлен фонд, както и относно ограничената от 2014 г. възможност на чужденци да придобиват земя.

Държавните земи в регулация не могат да се отдават под наем, а незаконните ползватели не могат да се накажат

Да се обмисли създаване на специална уредба за земеделските земи от държавния поземлен фонд, попадащи в урбанизирани територии. Разпоредбата на чл. 2 от ЗСПЗЗ дефинира понятието „земеделски земи“ с оглед тяхното предназначение, като е посочено, че земеделски земи са тези, които са предназначени за земеделско производство.

Тази законова разпоредба създава затруднения основно при ползването на земеделски земи от държавния поземлен фонд в регулация, каквито на практика е установено, че съществуват, като същите не могат да се отдават под наем или аренда, а неправомерните им ползватели не могат да се санкционират по реда на чл. 34 от ЗСПЗЗ, който урежда неправомерното ползване на земеделски земи. Независимо, че тези земи попадат в регулацията на населеното място, единственият, който по закон упражнява правата на собственика за държавните земеделски земи, без значение дали същите се намират извън или в регулацията на землището, е министърът на земеделието, храните и горите, но разпоредбата на чл. 2, т. 1 от ЗСПЗЗ, ограничава правомощията му по отношение отдаването за ползване на земеделски земи от държавния поземлен фонд в регулация.

За да се осигури законосъобразното им ползване под наем или аренда, следва да се създаде специална разпоредба, която да определя, че в правомощията на министъра на земеделието, храните и горите се включва и управлението на земеделски земи от ДПФ, находящи се в регулацията на населеното място, в резултат на което ще постъпват приходи в държавния бюджет, тъй като към момента те попадат в категорията „ничии земи“.

Придобиване и притежаване на земеделски земи от чужденци или чуждестранни юридически лица

Режимът за придобиване на земеделски земи от чужденци или чуждестранни юридически лица, както и от гражданите на държавите – членки на Европейския съюз, и от юридически лица на тези държави, е въведен в ЗСПЗЗ със Закона за изменение и допълнение на Закона за собствеността, както и във връзка с условията на Договора за присъединяване на България към Европейския съюз. Предвиден е ред за гражданите на държавите – членки на ЕС, самостоятелно заети земеделски стопани, които желаят да се установят и постоянно да пребивават в страната (със съответните регистрации по българското законодателство), да могат да придобиват собственост върху земеделски земи от деня на влизане в сила на договора за присъединяване.

Независимо от уредения режим във връзка с влезлия в сила от 1 януари 2014 г. нов Закон за икономическите и финансовите отношения с дружествата, регистрирани в юрисдикции с преференциален данъчен режим, свързаните с тях лица и техните действителни собственици (ДВ, бр. 1 от 2014 г.), с изменения и допълнения на ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 38 от 2014 г.) се създават нови разпоредби, които въвеждат ограничителен режим при придобиване на право на собственост върху земеделски земи за всички физически или юридически лица, включително и за българските граждани (чл. 3в), както и забранителен режим за придобиване и притежаване право на собственост върху земеделски земи по отношение на чужди (извън европейските) търговски дружества, изрично посочени в закона (чл. 3, ал. 7).

В създадения нов чл. 3в от ЗСПЗЗ се въвежда ограничителен режим за придобиване право на собственост върху земеделски земи за всички физически или юридически лица, включително и българските, които не са пребивавали или установени в България повече от 5 години. За юридическите лица с регистрация по българското законодателство по-малко от 5 години, е предвидено, че те могат да придобиват право на собственост върху земеделски земи, когато съдружниците в дружеството, членовете на сдружението или учредителите на акционерното дружество, отговарят на изискванията да са пребивавали или да са установени в България повече от 5 години.

Във връзка с горецитираните текстове в ЗСПЗЗ, към настоящия момент Европейската комисия е стартирала срещу България процедура за нарушение № 2015/2018 относно противоречие на разпоредбите на българския Закон за собствеността и ползването на земеделските земи с чл. 49 и чл. 63 от Договора за функциониране на Европейския съюз (ДФЕС).

С оглед предприетата наказателна процедура срещу България, в случай, че страната не предприеме действия и откаже да бъде изменено сега действащото законодателство, съгласно актуалното Съобщение на Комисията във връзка с изчисляването на еднократно платимите суми и периодичните имуществени санкции, минималната еднократно платима сума за България е 839 000 евро. Кумулативно с тази санкция може да бъде наложена и периодична имуществена санкция (която се начислява за всеки ден бездействие от страна на осъдената държава) в минимален размер на 660 евро. Задължението за плащане влиза в сила на датата, определена в решението на Съда на Европейския съюз. Наложените финансови санкции на практика се прихващат от средствата по структурните фондове, с които се подпомагат земеделските производители. Комисията е стартирала процедура по нарушение срещу Република България въз основа на член 258 от ДФЕС, като към момента процедурата е на етап Мотивирано становище, получено официално на 26 май 2016 г. България е поела ангажимент пред службите на ЕК да отмени чл. 3в от ЗСПЗЗ, който ограничава правото на българи и граждани на ЕС, да придобиват земеделска земя в България, ако не са пребивавали или установени в нея по – малко от 5 години. В случай, че България не изпълни своя ангажимент и не приведе националното си законодателство в съответствие със законодателството на ЕС, Комисията ще пристъпи към завеждане на съдебно дело пред Съда на ЕС. Решението на Съда на ЕС ще бъде задължително за България. В тази връзка към момента е изготвен законопроект, предвиждащ отмяна на чл. 3в, който е в процес на обществено обсъждане. Подобни процедури са открити и срещу други страни – членки с аналогични мотиви (Унгария, Словакия, Литва, Латвия).

ЕК предлага други ограничения:

Допустимите от Европейската комисия ограничения, представени на вниманието на страните – членки, които е необходимо да бъдат разгледани подробно при привеждане на действащото българско законодателство в тази област в съответствие с правото на ЕС, са следните:

Предварително разрешение – мярката е ограничителна, но би могла да бъде оправдана при определени обстоятелства, които гарантират, че разрешаващият орган не може да взема своеволни, необосновани решения. Органи, които дават предварителни съгласия за сделки със земеделски земи, са въведени в Австрия, Германия (дават се от органи за всяка провинция); Белгия, Люксембург, Словения, Швеция, Естония (от местните власти); Дания, Португалия, Франция (от национални или регионални държавни органи). Независимо от това обаче, в северните провинции на Германия напоследък се отчита тенденция на концентрация на земеделски земи в ограничен брой лица.

Право на изкупуване (право на първи отказ) – допустимо ограничение, оправдано с постигане на определени политики в земеделието, свързани с насърчаване на земеделските стопани. Съдът на ЕС допуска, че след отказ от земеделски стопани, разрешение за закупуване могат да имат и други лица, при условие, че земята се използва за земеделски цели.

Контрол на цените – допуска се подобен критерий за ограничаване на правото, свързан с предотвратяване на спекулативни сделки със земя, като обикновено правомощието е на национален орган, който дава предварително разрешение.

Недопустими и дискусионни ограничения:

 

Задължение за стопанисване на земята от нейните собственици – непропорционална и ограничаваща мярка, засягаща основни права като избор на професия и ограничаване на стопанската инициатива на субектите.

Изискване от купувача за квалификация в областта на селското стопанство – непропорционална и ограничаваща мярка, която не дава достатъчно гаранции за ефективно и правилно ползване на земята. Освен това „земеделски стопанин“ не е регулирана професия, респективно – не се изискват специфични квалификации. Въвеждането на подобна мярка изисква обективна аргументация.

Изисквания за пребиваване – непропорционална мярка, несъвместима с принципа за свободно движение на капитали. Според съда на ЕС изискването за пребиваване е особено рестриктивна мярка, която нарушава и свободата на установяване, както и правото приобретателя да може да избира свободно местожителството си, което представлява и непряка дискриминация, основана на националност. Съдът на ЕС е обсъдил притесненията, свързани с подобно изискване, а именно риска от спекулативни сделки и е препоръчал противодействие с други мерки, като въвеждане на по-дълъг срок на договори за ползване на земеделски земи, налагане на по-високи данъци и такси при препродажба на земята.

Забрана за продажба на юридически лица – мярката е непропорционална, ограничава свободното движение на капитали и свободата на установяване, освен това и юридическо лице може да се занимава със земеделие.

Прагове на придобиване – ограничителна мярка, но ако са налице национални характеристики и съответна обосновка, които да подкрепят въвеждането й, мярката е обоснована, особено в случаите на установена прекомерна концентрация на земята.

Привилегии в полза на местни приобретатели – мярката е ограничаваща свободното движение на капитали и представлява скрита дискриминация. Съдът на ЕС допуска въвеждането й със съответната аргументация за постигане на цели, свързани с укрепване на жизнеспособни земеделски стопанства и увеличаване размера на земеделските терени.

Условие за реципрочност – обвързване на решение за закупуване на земя в държава – членка, ако другата държава – членка предостави също земеделска земя – непропорционална мярка, противоречаща на общностното право. При положение, че се въведат ограничения по отношение на европейските граждани или регистрирани от тях търговски дружества, както и тези по ратифициран международен договор, които да съответстват с правото на ЕС, то те следва да са мотивирани и да се прилагат и по отношение на българските граждани.

За ограниченията, наложени на офшорки от 2015 г.

 

Освен цитирания ограничителен режим, въведен с разпоредбата на 3в от ЗСПЗЗ, в чл. 3 е създадена нова ал. 7, която въвежда и забранителен режим за придобиване и притежаване право на собственост върху земеделски земи по отношение на търговски дружества, в които съдружниците или акционерите са пряко или косвено дружества, регистрирани в юрисдикции с преференциален данъчен режим; по отношение на чужденците, които са съдружници или акционери в търговски дружества и чуждестранните юридически лица, извън европейските и тези по ратифициран международен договор, и на едноличните търговски дружества, учредени от такива физически и юридически лица, както и по отношение на акционерните дружества, които са издали акции на приносител.

От 1 октомври 2015 г. е в сила и разпоредбата на чл. 40а от Административнонаказателните разпоредби на ЗСПЗЗ, в която са предвидени имуществени санкции за търговските дружествата по чл. 3, ал. 7 от ЗСПЗЗ, които притежават право на собственост върху земеделски земи, в размер на 100 лв. на притежаван декар земеделска земя, а при повторно нарушение, констатирано в срок от 3 месеца – санкцията е в троен размер. Правомощията по прилагането на тази разпоредба са вменени на областните управители по местонахождението на имотите, но поради липсата на уредени условия и ред, не разполагаме с информация разпоредбата да е прилагана до този момент.

В случай, че се отмени чл. 3в от ЗСПЗЗ е създадена междуведомствена работна група, със задача – да обсъди разпоредбите в ЗСПЗЗ, касаещи наложените ограничения при придобиване право на собственост върху земеделски земи от чужди физически и юридически лица и след експертен анализ както на българското законодателство, така и на законодателството на държавите – членки с утвърдена практика в областта на правото на придобиване на собственост върху земеделски земи от чужди физически и юридически лица, да прецени коя е най – подходящата нормативна уредба (извън ЗСПЗЗ), която да  регламентира тези въпроси, както и да обсъдят и предложат варианти за въвеждане на други ограничения при продажба на земя на чужденци. При положение, че се въведат ограничения по отношение на европейските граждани или регистрирани от тях търговски дружества, както и тези по ратифициран международен договор, които да съответстват с правото на ЕС, то те следва да се прилагат и по отношение на българските граждани.

Предложения

Предложения за промени в действащата нормативна уредба относно продажбата на земеделски земи на чужденци или чуждестранни юридически лица, както и на гражданите на държавите – членки на Европейския съюз, и от юридически лица на тези държави:

Да се преразгледа разпоредбата на чл. 3в от ЗСПЗЗ, като се обсъди дали да бъдат въведени други ограничения за придобиване право на собственост върху земеделски земи от физически или юридически лица от държави-членки на ЕС, както и от страни, включени в Европейското икономическо пространство, в контекста на приемливите общностни практики.

Да се преразгледа разпоредбата на чл. 3, ал. 7, както и да се прецени коя е най- подходящата нормативна уредба, извън ЗСПЗЗ, която да регламентира тези въпроси, предвид, че органите по поземлена собственост не администрират сделките със земеделски земи (извън предвидените в ЗСПЗЗ), които принципно са от компетентността на нотариусите и службите по вписванията. Освен това, независимо от включването на посочените разпоредби в закона, органите по поземлена собственост не са обезпечени законово, административно, експертно и информационно за прилагането им в тази му част, т. е. органите по поземлена собственост не разполагат с административен капацитет и правомощия, както относно преценката на статута на лицата, желаещи да извършват сделки със земеделски земи, така и относно достъпа до информационни масиви за извършване на необходимите справки.

Да се прецени дали е необходимо създаване на специална регулация относно предвиденото в закона право на ползване от чуждестранни юридически лица и чужди граждани върху земеделски земи, по ред и условия, определени със закон, предвид, че до момента специални условия за реализиране на това право не са определени изрично.