Имотният пазар през 2013 г. – раздвижване, но слабо

Увеличава се делът на заличените ипотеки, цените продължават да падат

През първото тримесечие на вече изтичащата 2013 година сделките на имотния пазар у нас регистрираха ръстът от 23,3% на годишна база. Това сочат данните на Имотния регистър. Това накара мнозина да заговорят за възраждане на пазара, в който през последните 4 – 5 години не се случваше почти нищо интересно.

През второто тримесечие сделките с имоти се увеличиха с 26,1% в сравнение с първото тримесечие. На годишна база увеличението обаче беше едва 3,3%. А според последните данни на Имотния регистър за месеците между юли и септември, ръстът спрямо година по-рано е едва 1,4%.

Ако трябва да се обобщят цифрите за всичките девет месеца от януари до септември 2013 г., годишният ръст на сделките с имоти се свежда само до 7,4%, пише „Труд”.

Имотният регистър не показва каква част от сделките са с ниви и каква – с жилища, гаражи, магазини. Но ако се погледнат цифрите за някои типично земеделски райони, се вижда, че ръстът на вписаните сделки там по нищо не се отличава от средните за целия имотен пазар. Например в Генерал Тошево, Добрич, Нова Загора, Пазарджик броят на сделките нараства със същия процент, с който и в големите областни градове, където се търгуват предимно жилища, търговски и промишлени обекти.

Но все пак има повод за оптимизъм и той произтича от числата за заличените ипотеки. На годишна база през първите девет месеца на годината броят на тези позиции е нараснал с 9,6%. Това показва, че все повече заеми за закупуване на имот са били изплатени или поне предоговорени при по-благоприятни условия.

Поводи за оптимизъм през годината не липсваха и в някои отделни сегменти на имотния пазар. Например ръстът при сделките с ваканционни имоти особено по морето достигна 20% според оперативния директор на “Бългериън пропертис” – Полина Стойкова. Този пазар се движи главно от чужди купувачи, предимно руснаци. Но същото не може да се каже за ваканционните имоти в планинските ски дестинации – Банско, Пампорово, Разлог, Чепеларе. Там интересът продължава да е слаб и цените продължават да падат.

В сферата на търговските площи също се наблюдава раздвижване. 2013 година бе белязана от т.нар. втора вълна молове. По наблюдения на специалисти, заети с този бранш, големите модни марки са се ориентирали към разширение на обектите си в очакване потребителското търсене в близко бъдеще да се увеличи, въпреки че засега то расте с твърде бавни темпове.

Колкото до цените, статистиката на НСИ показва, че те продължават да падат. Но този спад вече е едва забележим и често, поне в големите населени места, е в рамките на по-малко от 1 процент. На имотния пазар като купувачи навлизат хора, които са чакали достатъчно дълго, за да си купят жилище. Ако при започването на кризата един човек е бил на 30 години, значи вече е на 35 и не може да отлага повече купуването на първо жилище.

От друга страна, в четирите най-големи града – София, Пловдив, Варна и Бургас, спадът на цените на практика е преустановен, т.е. по всичко личи, че те са достигнали дъното. Това подсказва че през 2014 г. на пазара ще излязат все повече купувачи.
Също така тази година се наблюдава макар и умерен ръст на сделките с терени за жилищно строителство.

Според Георги Павлов, изпълнителен директор на най-голямата агенция за недвижими имоти у нас – “Адрес”, все още става въпрос за малки проекти за по 5-10 апартамента и то почти изключително само в големите градове. Но все пак това е предпоставка, че ако догодина няма сериозни политически и икономически трусове, ще се появят и по-големи нови жилищни сгради.

Според председателя на управителния съвет на Национално сдружение “Недвижими имоти” Иван Велков обективният фактор е, че почти изцяло изчезна интересът на чужди инвеститори, като изключим земеделските земи и жилищния сегмент. Според него хубавото, специално при жилищата, е, че купувачите вече виждат много по-ясно какво има на този пазар и не си правят илюзиите, характерни за периода преди 5 – 6 години. Според него прагматизмът рано или късно ще вземе връх. На нашия пазар през 2014 г. ще се строи и продава малко, но за сметка на това качествено. Но за генерално възстановяване е все още рано да се говори.

Пазарът на жилища през 2013 г. се увеличи, а цените спряха да падат. В някои сегменти дори има леко поскъпване. Разбира се, това се отнася предимно за столицата и големите градове – в малките няма активизиране.

Строителният бизнес усети възстановяването и през тази година се увеличиха сделките по закупуване на терени, така че догодина ще видим и увеличаване на новото строителство. Дори и в малкото проекти, започнати през тази година, апартаментите са били почти напълно разпродадени – нещо, което не е забелязвано от времето на строителния бум. Това обаче също се отнася само за големите градове, и то предимно за малки жилищни проекти – сгради с по 5-10 апартамента. За по-големи все още няма нужното финансиране.

През 2013 г. е започнало проектирането и на малко по-големи жилищни сгради, които вероятно ще излязат на пазара към края на 2014 г. Те обаче също са само в четирите най-големи града – София, Пловдив, Варна и Бургас. Ще продължи и тенденцията за предоговаряне на ипотечните кредити с цел намаляване на месечните вноски.

Активността на пазара на жилища през 2013 г. бе по-голяма от миналогодишната, но за съжаление на нас – кредитните консултанти, повечето плащания бяха със спестени средства, а не с ипотечни кредити, е заявил пред “Труд” Тихомир Тошев, изпълнителен директор на “Кредит център”. Според него годишният ръст на сделките с имоти ще е около 10%, но в същото време ръстът при ипотечното кредитиране ще възлезе на не повече от 3 – 4%. Той смята, че причина за това разминаване са и политическата нестабилност и продъжаващата висока безработица, която кара хората да не смеят да задлъжняват.
Както повечето анализатори и той смята, че 2014 г. ще е по-добра от 2013 г. – ще продължи намалението на лихвите по кредитите, а цените ще спрат да падат, което ще подтикне все повече хора да купуват жилища.

На българския имотен пазар идва краят на един цикъл и започва началото на следващия, тъй като петте години на имотен бум бяха последвани от пет години спад на цените, смята оперативният директор на “Бългериън пропертис” Полина Стойкова.

Доказателство за това според нея са, че сделките за морски ваканционни имоти, където компанията е най-силна, са се увеличили с 20% през 2013 г. в сравнение с предишната. Тя обаче отбелязва, че това не се отнася за планинските ски курорти, където все още има относително слабо търсене и цените продължават да падат.

Според Стойкова все повече потенциални купувачи на жилищни имоти ще излязат на пазара през 2014 г., тъй като много от тях, особено купувачите на първи дом, доста дълго са чакали, за да си купят жилище и повече не могат да отлагат това. Тя обаче не очаква съществена промяна на цените – те ще останат стабилни и с това ще подтикнат все повече хора да сключат сделка. Още повече, че нагласите на купувачите и на продавачите по отношение на цените вече са доста по-близки, отколкото преди 2-3 години.

Броят на запитванията и на сделките за апартаменти в затворени комплекси определено се увеличиха през 2013 г. Интересното беше, че раздвижване имаше и през лятото, при положение че това е мъртъв сезон, каза мениджърът за жилищата в “Колиърс” Татяна Емилова.

Според нея и през 2014 г. хората, които придобиват втори и трети дом в такива комплекси, ще продължат да се интересуват от жилищата. Причината е, че те осигуряват спокойствие и добра среда за живеене, в които си струва да се инвестира. На пазара се появяват ограничен кръг такива обекти.
Цените на жилищата в затворените комплекси в столицата варират в широки граници – между 600 и 1200 евро за квадратен метър. Къщичка в миниквартал може да се купи за около 200 000 евро.